La scrittura privata di diritto di superficie relativa a un impianto eolico è un contratto stipulato tra il proprietario di un terreno e un soggetto, spesso una società energetica, che intende installare e gestire su quel terreno un impianto eolico. Attraverso questo accordo, il proprietario concede al secondo soggetto il diritto di utilizzare la superficie del proprio terreno, o una parte di essa, per un periodo di tempo generalmente lungo, al fine di realizzare, mantenere e sfruttare l’impianto. La scrittura privata, pur non avendo la forma pubblica di un atto notarile, rappresenta comunque un valido titolo tra le parti e disciplina tutti gli aspetti economici, tecnici e giuridici della concessione, come il canone da corrispondere, la durata, le modalità di utilizzo e le eventuali opere da realizzare. Questo strumento è fondamentale perché assicura sia al proprietario del terreno sia all’investitore la certezza dei rispettivi diritti e obblighi nell’ambito dell’installazione e della gestione dell’impianto eolico.
Come compilare una scrittura privata di diritto di superficie impianto eolico
Una scrittura privata che abbia ad oggetto la costituzione di un diritto di superficie per la realizzazione di un impianto eolico deve essere redatta con particolare attenzione sia agli aspetti civilistici che a quelli tecnici e amministrativi, in modo da garantire la certezza dei rapporti tra le parti e la piena validità ed efficacia dell’accordo.
In primo luogo, il documento dovrà identificare con precisione le parti coinvolte, ossia il proprietario del fondo e colui che acquisisce il diritto di superficie, specificando tutti i dati anagrafici e identificativi utili a individuare senza ambiguità i soggetti. Risulta poi essenziale la descrizione dettagliata del fondo sul quale si costituisce il diritto, attraverso il riferimento ai dati catastali aggiornati, la superficie interessata e gli eventuali vincoli urbanistici o ambientali presenti. È importante riportare anche la destinazione d’uso del terreno e indicare se vi siano già servitù, oneri reali o altri diritti di terzi che possano incidere sul godimento del fondo.
La scrittura privata dovrà chiarire la natura e l’estensione del diritto di superficie, specificando che esso è costituito per consentire la realizzazione, gestione e manutenzione di un impianto eolico, inclusi tutti gli accessori, le opere connesse e le infrastrutture necessarie, come le strade di accesso, le linee elettriche e le cabine di trasformazione. Occorre determinare la durata del diritto, che di norma è temporanea e coincide con la vita utile dell’impianto, specificando la data di inizio e quella di scadenza, nonché le modalità di eventuale rinnovo o proroga e le condizioni per la cessazione anticipata.
Va inoltre disciplinato il corrispettivo previsto per la concessione del diritto, che può assumere la forma di un canone annuo o di un pagamento una tantum, indicando chiaramente le modalità e i termini di pagamento, le eventuali rivalutazioni e le conseguenze in caso di ritardo o inadempimento. Devono essere regolati anche gli aspetti relativi agli obblighi e alle responsabilità delle parti: in particolare, chi assume il diritto di superficie dovrà impegnarsi a eseguire tutte le opere nel rispetto della normativa vigente, ad acquisire i necessari titoli abilitativi e a mantenere il fondo in buono stato durante e dopo i lavori.
È fondamentale prevedere le modalità di gestione delle autorizzazioni amministrative, stabilendo chi sia responsabile della loro acquisizione e della gestione dei rapporti con gli enti pubblici, nonché le conseguenze derivanti da eventuali dinieghi o revoche. Inoltre, il contratto deve regolare la possibilità di cessione o subentro del diritto di superficie a terzi, le condizioni per la risoluzione anticipata per inadempimento, le modalità di ripristino del sito al termine della durata del diritto e la sorte delle opere realizzate, specificando se queste debbano essere rimosse o restare a beneficio del proprietario.
Non meno rilevante è la disciplina delle servitù e dei diritti accessori eventualmente necessari per garantire l’accesso, il transito di mezzi e il collegamento con la rete elettrica, che devono essere espressamente previsti e descritti. La scrittura privata dovrà infine contenere le disposizioni relative alla registrazione, alla trascrizione nei registri immobiliari, agli oneri fiscali e alle spese contrattuali, precisando a carico di quale parte gravino tali obblighi, nonché la previsione di eventuali clausole compromissorie per la soluzione delle controversie.
Solo una scrittura privata redatta con tale livello di dettaglio e completezza può assicurare la piena tutela delle parti e la certezza giuridica dell’operazione, ponendo solide basi per la realizzazione e la gestione dell’impianto eolico in conformità alla normativa vigente.
Fac simile scrittura privata di diritto di superficie impianto eolico
SCRITTURA PRIVATA DI COSTITUZIONE DI DIRITTO DI SUPERFICIE
Tra
Il Sig. [Nome e Cognome], nato a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], residente a [Indirizzo], codice fiscale [Codice fiscale], in qualità di proprietario (di seguito “Concedente”)
e
La Società [Denominazione sociale], con sede legale in [Indirizzo], Partita IVA [Numero], in persona del legale rappresentante pro tempore [Nome e Cognome], (di seguito “Superficiario”)
premesso che
- Il Concedente è proprietario del terreno sito in [Comune, Provincia], censito al Catasto Terreni del Comune di [Comune] al foglio [Numero], particella/e [Numero/i], per complessivi mq [Superficie];
- Il Superficiario ha manifestato interesse alla costituzione di un diritto di superficie per la realizzazione, installazione e gestione di un impianto eolico destinato alla produzione di energia elettrica, nonché delle opere e infrastrutture accessorie;
si conviene e stipula quanto segue:
Art. 1 – Costituzione del diritto di superficie
Il Concedente costituisce a favore del Superficiario, che accetta, il diritto di superficie, ai sensi dell’art. 952 c.c., sul terreno sopra individuato, per la realizzazione, l’installazione, la gestione e la manutenzione di un impianto eolico, comprensivo delle opere accessorie e delle infrastrutture necessarie (cabine, vie di accesso, cavidotti, ecc.).Art. 2 – Durata
Il diritto di superficie viene costituito per la durata di [xx] anni a decorrere dalla data di sottoscrizione della presente scrittura. Alla scadenza, il diritto si estinguerà automaticamente, salvo diverso accordo scritto tra le parti.Art. 3 – Corrispettivo
Il Superficiario si obbliga a corrispondere al Concedente un canone annuo di euro [importo in cifre e lettere], da versarsi entro il [giorno/mese] di ogni anno mediante [modalità di pagamento].Art. 4 – Destinazione e utilizzo
Il Superficiario utilizzerà il terreno esclusivamente per la realizzazione e gestione dell’impianto eolico e delle relative opere accessorie, impegnandosi a non mutarne la destinazione senza il consenso scritto del Concedente.Art. 5 – Opere e permessi
Il Superficiario provvederà, a propria cura e spese, all’ottenimento di tutte le autorizzazioni, permessi e nulla osta necessari per la realizzazione e gestione dell’impianto eolico.Art. 6 – Manutenzione e responsabilità
Il Superficiario si obbliga a mantenere in buono stato di conservazione le opere realizzate e a rispondere di ogni danno arrecato a terzi o al fondo, manlevando il Concedente da ogni responsabilità.Art. 7 – Restituzione
Alla scadenza del diritto di superficie, il Superficiario provvederà, salvo diverso accordo scritto, alla rimozione degli impianti e al ripristino dello stato dei luoghi, salvo che il Concedente opti per l’acquisizione delle opere realizzate senza corrispettivo.Art. 8 – Trascrizione
Le parti si danno atto che il presente contratto sarà soggetto a trascrizione presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari a cura e spese del Superficiario.Art. 9 – Spese
Tutte le spese relative alla presente scrittura, imposte, tasse e oneri di trascrizione sono a carico del Superficiario.Art. 10 – Disposizioni finali
Per quanto qui non espressamente disposto, si applicano le norme del codice civile e delle leggi vigenti in materia.
Eventuali controversie saranno devolute alla competenza esclusiva del Foro di [Città].Letto, confermato e sottoscritto.
[Luogo], [Data]
Il Concedente
_____Il Superficiario